湯文亮：高位賣樓者避險有方 接貨買家面臨追差價壓力

資深物業投資者湯文亮日前撰文，透過茶餐廳聽聞的一宗個案，剖析本港物業市場的風險與挑戰。該個案揭示了物業價格波動下，不同參與者的命運差異，尤其是在市場高位接貨的買家，可能面臨銀行的追差額壓力。 湯文亮在文章中引述，一名茶餐廳客人偶遇老友，該名老友早年曾以1,000萬元購入一項物業。十年前，老友以1億元將該物業轉售予這位客人。然而，受近期樓市調整影響，該物業估值較早前已跌至6,000萬元水平。 據瞭解，該名客人目前仍欠銀行4,000萬元按揭貸款。由於物業估值大幅下跌，銀行為維持按揭的貸款價值比率（LTV），持續向客人追討1,600萬元的差額，要求客人補足按金或償還部分貸款。面對銀行的壓力，客人一度需出售其他資產應急，以避免進一步的財務困境。 幸而近期本港樓市略見反彈，並錄得若干宗成交，銀行對追收差額的態度方有所放緩。事件後，客人感嘆並向其老友表示慶幸，因老友當年成功在樓市高峯期將物業出售，避免了該物業其後貶值4,000萬元所帶來的資產縮水風險。 湯文亮藉此個案指出，物業市場的變幻莫測，即使是早年購入、看似大幅升值的物業，其最終價值亦受市場週期影響。對於在高位接貨的買家而言，一旦樓價回落，除了承受資產縮水的風險外，更可能被銀行要求追加保證金或償還部分貸款，帶來沉重的財務壓力。相反，在高峯期成功套現的業主，則能有效規避後市風險。