摩根士丹利看好香港樓市前景 預測將進入四至五年上升週期

摩根士丹利近日發表的研究報告指出，香港的住宅樓價自五年前的高位以來，已累計下跌30%。然而，報告中提到多個驅動因素顯示樓市正在尋底，預計投資者將在週期性低估值、發展商擁有強勁的資產負債表及高股息率的支持下，受惠於一個長期而穩定的上升週期，預計這次的升市將持續四至五年。

報告指出，香港樓價在今年以來表現良好，中原城市領先指數自年初至今僅下跌1.5%，這一數字遠低於該行預期的上半年下跌5%。這主要得益於內地客户的入市支持，以及政府計劃自2024年2月起逐步撤銷額外印花税等政策。最新推售的新地（0016）西沙巨型新盤SIERRA SEA的首期部分單位迅速售罄，並且同期恆生指數自年初以來錄得21%的升幅，這些因素均對樓市帶來了提振。

此外，香港銀行同業拆息的回落，有助於降低實際按揭利率，進一步支持被壓抑的需求及投資需求的釋放。摩根士丹利分析指出，香港樓市結構上已形成供應不足的市場，這是由於近年多次土地拍賣流拍，加上人口持續上升，特別是港府推出新人才計劃後，內地移民增加，令供求關係變得更加有利。

中原城市領先指數自2021年8月以來的下跌，使得供樓的能力回復至2011年的水平。報告中提到，發展商的股價相對於資產淨值有60%的折讓，這些發展商擁有強勁的資產負債表，並能支持高達6至7釐的股息率，這意味著股價有望出現顯著的上升空間。

摩根士丹利還提供了四大理由支持其看好香港樓市的論點，包括港元同業拆息降至週期性低位0.5釐，預期美國聯邦儲備局將會減息；中原城市領先指數相對於恆生指數的落後；人口及租金的持續增長；以及新盤銷售的強勁表現。該行原先預期今年樓價在上半年會下跌5%，下半年轉升5%，最終全年持平，現在調整為上半年樓價下跌2%，下半年回升2%，結果同樣是全年樓價「打和」。

在眾多地產股中，摩根士丹利對新地及恆地（0012）給予「超配」評級，並對嘉裏建設（0683）給予「平衡配置」評級。該行認為，這三隻股份均將受惠於港元銀行同業拆息的回落，並因擁有穩定的貨源支持而獲益。至於新世界（0017），考慮到該集團的流動性問題及永續債票面息上升，該行的看法偏向審慎，因此給予「低配」評級。值得注意的是，新地及恆地的股價昨日分別上升1.79%及1.31%，而儘管新世界被該行看淡，其股價卻反而上升逾半成。